Troubles de Voisinage – Droit Immobilier

LES TROUBLES DU VOISINAGE

Que faire lorsque que l’occupation paisible de notre logement est troublée par des tiers à commencer par nos voisins directs et que l’on endure leurs nuisances quotidiennement ? Ces situations qui peuvent devenir explosives et anxiogènes peuvent être résolues dans un premier temps par la discussion, la conciliation et dans un second temps si vous avez tous les éléments nécessaires par une procédure.

 

  1. Qu’est ce que les troubles de voisinage ?

La notion de troubles de voisinage recouvre des nuisances variées causées par un individu, des animaux ou une chose et qui génèrent un préjudice aux personnes se trouvant à proximité.

Ces nuisances peuvent être causées tant de jour que de nuit, même si pour celles nocturnes on parlera plutôt de tapage nocturne.

Concrètement, il peut s’agir d’aboiement, de musique, le bruit étant une des premières causes de saisine des juridictions pour troubles du voisinage. Mais cela peut être aussi des nuisances olfactives, ou encore une construction du voisin qui vous porte préjudice.

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 8 mars 2018, que les encombrants entreposés dans un jardin à la vue des voisins peuvent constituer un trouble anormal de voisinage. Donc cette notion recoupe différentes situations.

 

1.1 Que dit le droit ?

-En droit civil, les troubles du voisinage peuvent être mis en avant sur plusieurs fondements.

Le plus adéquat est la théorie du trouble du voisinage. Il s’agit d’une notion prétorienne puisque le Code civil ne dit rien à ce sujet.

La théorie des troubles du voisinages est née du principe consacré par la Cour de cassation « selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage».

Le régime juridique de cette théorie jurisprudentielle est autonome, il se distingue notamment de celui de la responsabilité civile.

Il est pleinement autonome aussi vis à vis du droit de l’urbanisme, dès lors, il n’est pas nécessaire d’établir une faute dans la construction ou dans la délivrance du permis de construire ; peu importe l’origine des troubles. Leur existence, constatée, suffit pour engager la responsabilité du propriétaire.

Civilement les troubles de voisinage peuvent aussi être sanctionnés notamment par la mise en jeu de la responsabilité civile délictuelle et parfois contractuelle.

-Les valeurs limites de l’émergence globale (différence entre le niveau de bruit ambiant comportant le bruit particulier en cause et le niveau de bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels en l’absence du bruit particulier en cause) sont généralement de 5dB(A) le jour (7 heures – 22 heures) et 3dB(A) la nuit.

-Pour les travaux, la réglementation dépend généralement de la commune de résidence.

–En droit pénal, les bruits ou tapages injurieux ou nocturne qui troublent  la tranquillité d’autrui sont sanctionnés par l’article R 623-2 du code pénal, sans pour autant être définis. Le juge dispose ainsi de la plus grande latitude pour les définir.

« Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité« . Telle est la teneur de l’article R. 1334-31 du code de la santé publique. L’un des trois critères précisés par cet l’article suffit à constituer un trouble de voisinage, qu’elles qu’en soient les circonstances, même si l’immeuble est mal isolé ou qu’il n’y a pas de faute avérée et quelle que soit l’heure du jour et de la nuit (le délit pour tapage diurne existe bel et bien). De plus, le constat par les agents assermentés de la nuisance occasionnée ne nécessite aucune mesure acoustique : une constatation auditive suffit. Toutefois, pour déterminer s’il y a trouble de voisinage ou non, les agents assermentés basent généralement leur appréciation sur la notion d’inconvénient anormal de voisinage

L’article R. 623-2 du code pénal institue une amende de 3ème classe (450 € au plus) pour réprimer « les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui ». L’auteur de tapage nocturne peut également être condamné au versement de dommages et intérêts.

Cet article, qui n’a jamais été appliqué de jour, s’applique pour les bruits troublant la tranquillité entre le coucher et le lever du soleil (en principe entre 22h et 7h00 mais cela varie selon l’époque considérée). Le tapage nocturne concerne tout bruit perçu d’une habitation à l’autre ou en provenance de la voie publique.

 

Les officiers ou agents de police judiciaire (gendarmerie ou commissariat) sont habilités à constater l’infraction pour tapage nocturne. Conformément à des dispositions du code de procédure pénale (article R. 15-33-29-3 du code pénal), cette possibilité de dresser procès-verbal pour bruits ou tapages injurieux nocturnes est élargie aux agents de police municipale et aux gardes champêtres (ainsi que, à Paris, aux agents de surveillance de Paris et agents de la ville de Paris chargés d’un service de police). Seules conditions : que ces contraventions soient commises sur le territoire communal, sur le territoire de la commune de Paris ou sur le territoire pour lesquels les agents sont assermentés ; que ces contraventions ne nécessitent pas de leur part d’actes d’enquête.

Un décret en date du 9 mars 2012 fait entrer dans le dispositif de l’amende forfaitaire (régi par l’article R. 48-1 du code de procédure pénale) la sanction des infractions relatives aux bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui (prévues à l’article R. 623-2 du code pénal) et celles relatives aux bruits particuliers de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme visés par l’article R. 1337-7 du code de la santé publique (soit les bruits de comportement, à l’exclusion des bruits ayant pour origine une activité professionnelle ou une activité culturelle, sportive ou de loisir organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, et dont les conditions d’exercice relatives au bruit n’ont pas été fixées par les autorités compétentes). Avant l’entrée en vigueur de cette disposition, ces infractions ne pouvaient être punies que de contraventions de la troisième classe, dont le traitement relève de la compétence du juge de proximité sur réquisition du ministère public. Désormais, elles peuvent aussi faire l’objet d’une amende forfaitaire (verbalisation immédiate par le biais d’une carte-lettre). Le montant de l’amende est de 68 euros (paiement dans les 45 jours). Au delà de ce délai, c’est l’amende forfaitaire majorée qui s’applique (montant : 180 euros).

 

2. Une tentative de résolution amiable préalable :

Les démarches amiables peuvent être un bon moyen de résoudre ce problème et à tout le moins de vous constituer des preuves pour une action future.

C’est d’ailleurs généralement la première réaction face à de tels troubles notamment verbalement. Un premier conseil, réagissez vite, n’attendez pas d’être excédé pour entrer en contact avec l’auteur au risque que le dialogue devienne impossible.

Mais essayer d’objectiver la situation, car certaines personnes ne supporte plus rien : le coq emblème de la France, qui chante, l’anniversaire du voisin : tout est question de proportion.

Afin qu’une tentative de résolution amiable ne soit pas vaine et puisse vous être utile même en cas d’échec, il est vivement conseillé d’échanger oralement, puis si nécessaire par écrit avec l’auteur des nuisances. Ainsi l’envoi d’un courrier soit pour organiser une entrevue, soit faisant état de manière détaillée des nuisances que vous subissez est recommandé à défaut de solution amiable rapide.

Il est également possible d’avoir recours à un conciliateur de justice, voir à une médiation.

Cette première étape qui nous semble indispensable, vous permettra peut être d’éviter la voie contentieuse.

 

A noter : penser à faire constater par un huissier les nuisances que vous subissez, cela appuiera votre démarche amiable et constituera une preuve en cas de saisine d’un tribunal, amis objectiver avant la situation car l’huissier peut constater ce qui existe mais pas ce que vous avez dans la tête.

 

3. L’action civile :

L’action devant le juge civil permet tant l’indemnisation des préjudices causés par le trouble que la cessation de celui ci.

Le délai de prescription des actions décrites ci dessous est de 5 ans, sois le délai de droit commun.

Le tribunal compétent sera le tribunal d’instance si le montant du litige est inférieur à 10 000€, à partir de 10 000€, ce sera le tribunal de grande instance.

Devant le tribunal d’instance, la représentation par avocat n’est pas obligatoire, mais devant le tribunal de grande instance si.

Toute personne victime peut engager l’action, elle a un intérêt à agir.

Elle est généralement intentée devant le juge du fond. Mais le juge civil peut aussi statuer en référé, sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, article 809 du CPC.

Le trouble peut être prouvé par tout moyen dans la limite de la légalité et de la loyauté. (constat d’huissier, témoignage, plainte, procès verbal de constatation, échanges écrits….)

 

3.1 Agir en référé sur le fondement du trouble manifestement illicite

L’action en référé se fonde sur l’article 809 du code de procédure civile, autrement dit sur le trouble manifestement illicite. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, le caractère illicite doit être évident, manifeste. Il n’y a pas à démontrer l’urgence qui n’est pas une condition de ce référé.

3.2 Agir sur le fondement du trouble anormal du voisinage

Pour obtenir gain de cause devant le juge, il faut démontrer que :

  1. Le trouble est anormal : son impact doit excéder un seuil de tolérance pour toute personne « normale ». Il doit être plus important que la gêne inhérente à la proximité, au voisinage. De plus, les nuisances subies doivent avoir un caractère permanent et continu. Peut importe que ce qui vous nuit soit licite ou pas, utile ou pas puisqu’en agissant sur ce fondement, vous n’avez pas de faute à prouver. Ainsi, d’entendre très distinctement des pas, d’être gêné par une enseigne lumineuse ou encore la construction d’une habitation régulièrement autorisée par l’administration.
  1. Le trouble émane du voisinage : le voisinage est définit par la jurisprudence comme une aire de proximité dans laquelle vivent plusieurs personnes. Ainsi, cette large définition permet d’agir sur ce fondement même lorsque le trouble n’émane pas d’un voisin direct.
  1. Le trouble vous cause un préjudice : il faut prouver la réalité du ou des dommages subis et que le trouble invoqué en est la cause. Les préjudices peuvent être économiques, morales, d’agréments….

 

Si vous réussissez à convaincre le juge, ce dernier peut, mais ce n’est pas systématique su ce fondement (en effet si l’auteur ne fait rien d’illicite par exemple, il y aura forcément une dose de subjectivité), ordonner immédiatement la cessation du trouble. Si la cessation effective n’est pas possible, il peut vous octroyer une indemnisation correspondant à la perte de valeur de votre propriété par exemple.

 

A noter :

Lorsque le trouble émane d’activités agricoles industrielles, artisanales ou commerciales préexistantes, en conformité avec la législation, en l’absence de modification dans les conditions d’exploitation, l’auteur d’un tel dommage est exonéré de toute responsabilité (code de la construction et de l’habitation, art. L. 112-16).

-Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.

Si la victime a commis une faute, par exemple lorsqu’elle aurait pu prévoir le trouble, l’auteur peut être partiellement voir totalement exonéré.

-Par décision en date du 8 avril 2011, le Conseil constitutionnel décide que l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas contraire à la Constitution (2011-116 QPC). Ce texte énonce : « Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ». Cette loi, on le sait, fait une application, aux conditions qu’elle édicte, de la théorie dite de la « pré-occupation » dans le domaine visé. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a estimé que l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation « ne méconnaît ni le principe de responsabilité ni les droits et obligations qui résultent des articles 1er à 4 de la Charte de l’environnement ».

 

3.3 Agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi-delictuelle

Les troubles du voisinage peuvent engager la responsabilité de leur auteur sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.  C’est particulièrement le cas lorsque l’anormalité du trouble est difficile à prouver.

Dans cette hypothèse, il conviendra de démontrer  :

  1. une faute de l’auteur du trouble : par exemple le fait pour une entreprise de ne pas avoir les autorisations nécessaires pour exercer son activité.
  2. que le trouble vous cause un préjudice : là encore la réalité du préjudice et son lien de causalité avec le trouble invoqué doivent être démontrés. Les préjudices subis peuvent être moraux, économiques, esthétiques, médicaux…..

Là encore, la faute de la victime peut exonérer partiellement ou totalement l’auteur.

L’existence d’une faute et surtout sa preuve, permet au juge de condamner l’auteur des nuisances à prendre toute mesure nécessaire pour interrompre les troubles, y compris la cessation de l’activité en cause.

 

A noter : en cas de troubles du voisinages entre un bailleur et un locataire, il conviendra d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

 

 

ATTENTION CAR :

 

C’est pour cette raison, qu’une discussion préalable avec ce voisin est souvent indispensable.

Arrêté pour mesurer le bruit :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000463330

 

www.avocat-bernardi.fr

site d’information juridique et chaque cas est particulier et nécessite donc un avis éclairé par un avocat à qui il faut remettre préalablement tous les éléments d’étude nécessaire.

 

 

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chaque dossier est différent et nécessite une étude de tous les éléments et pièces pour apporter une réponse adaptée