Les assurances en droit de la construction
Toute personne propriétaire d’un immeuble (maison, appartement, local) peut être confrontée à des difficultés pendant des travaux de construction d’un ouvrage, ou après la réception de celui-ci et donc lorsqu’il y réside.
Il est alors important de connaitre les différentes assurances en droit de la construction pouvant être actionnées en cas de désordres affectant ce bien immobilier.
Cet article d’information juridique ne prétend pas être exhaustif, mais a pour but de donner les règles de base essentielles permettant de comprendre le domaine des assurances en droit de la construction.
Pour tout cas particulier, il convient de prendre rendez vous avec un Avocat en droit immobilier car en fonction des éléments particuliers d’un dossier, la solution et les actions diffèrent de façon importante.
Différentes assurances, lorsqu’un immeuble se construit, existent et elles peuvent être souscrites par le constructeur, par le maître d’œuvre, par le maître d’ouvrage (celui qui fait construire). L’assurance peut avoir un caractère obligatoire (le plus souvent) ou non, la prise d’effet de la garantie va différer selon l’assurance à mettre en œuvre.
Le délai de départ de cette assurance et son délai d’expiration sont différents en fonction du type d’assurance.
Sans prétendre à une exhaustivité, les assurances que l’on rencontre le plus souvent en droit de la construction sont les suivantes :
- L’assurance de responsabilité décennale
L’assurance de responsabilité décennale est l’assurance que l’on rencontre le plus fréquemment, étant une assurance obligatoire, souscrite par tout constructeur d’un ouvrage (qu’il soit professionnel… ou pas)
Un particulier qui construit sa propre maison, puis qui la vend dans les dix ans de sa réception et donc finition des travaux, doit cette garantie de dix ans à son acheteur et aurait donc dû souscrire une assurance décennale et également une assurance dommages ouvrage.
Doit être entendu par « constructeur d’un ouvrage » toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (architecte, entrepreneur, technicien, bureau d’étude, parfois syndic de copropriété qui fait réaliser des travaux…) ou encore le vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, le vendeur d’immeuble à construire, le promoteur immobilier, le constructeur de maisons individuelles (article 1792-1 du Code civil).
Ainsi, l’article L 241-1 du Code des assurances dispose que « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil ».
Il convient donc de voir les critères de la responsabilité décennale (article 1792 du Code civil), laquelle si elle est engagée, permettra d’actionner l’assurance de responsabilité décennale qui est importante en en droit de la construction .
L’article 1792 du Code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »
Cette responsabilité du constructeur est une responsabilité de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute commise par le constructeur.
Le maître d’ouvrage, le propriétaire de la maison, doit seulement prouver que le désordre compromet la solidité de l’ouvrage (désordre relatif aux fondations de l’ouvrage, à l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau d’un immeuble à usage d’habitation …) ou que le désordre existant affecte l’un des éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, rendant alors la maison, l’appartement, le local, impropre à sa destination (par exemple, d’un désordre affectant le chauffage au sol alors que celui-ci est le seul moyen de chauffage de l’immeuble, ou affectant la fosse septique d’une villa (arrêt de la Cour de cassation 2ème chambre civile, 02/07/2002, n°00-13313))
Dès lors que le caractère décennal du désordre est démontré, le constructeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’à condition de prouver la force majeure, la faute d’un tiers ou celle de la victime : ce qui est très rare.
Cette assurance de responsabilité décennale peut être mise en œuvre dans un délai de dix ans à compter de la date de réception des travaux (la réception pouvant être expresse par la rédaction d’un procès-verbal de réception, tacite par la prise de possession de l’ouvrage et le paiement du marché, ou encore judiciaire), par le maître d’ouvrage mais également par tous les acquéreurs successifs de l’ouvrage.
Par ailleurs, ces désordres ne doivent pas avoir été apparents lors de la réception, sous peine de relever alors de la garantie de parfait achèvement… et si elle est terminée : c’est perdu.
Il est donc important de consulter un Avocat spécialiste en droit immobilier, droit de la construction avant de faire une déclaration car en fonction de la situation, des délais, cet avocat spécialiste en droit de la construction fera réellement la différence.
Les assurances en droit de la construction ne peuvent être confondues et chacune à son rôle exclusif souvent de tout autre.
Certaines même, doivent être engagées amiablement avant toute procédure sous peine d’irrecevabilité de la procédure : par exemple l’assurance dommages ouvrage avant toute action contre la décennale.
C’est dire que cette matière est très technique et la consultation au plus tôt d’un Avocat spécialisé en droit immobilier/construction est hautement souhaitable avant toute action.
L’assurance de responsabilité décennale étant une assurance obligatoire, le défaut de souscription d’une telle assurance par le constructeur peut avoir des conséquences pénales (article L 243-3 du Code des assurances prévoit une peine de dix jours à six mois d’emprisonnement et une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 euros), mais également des conséquences civiles importantes pour le gérant de la Société qui n’a pas souscrit une assurance de responsabilité décennale.
En effet, la Cour de cassation retient la responsabilité personnelle du gérant estimant que le gérant d’une société qui ne souscrit pas une assurance de responsabilité décennale, commet une faute détachable de ses fonctions sociales (arrêt de la Cour de cassation, Chambre commerciale du 28/09/2010, n°09-66255, ou encore arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile du 10/03/2016, n°14-15326).
Ainsi, l’assurance de responsabilité décennale est une assurance essentielle dans la protection du consommateur, puisqu’en cas d’insolvabilité du constructeur, c’est grâce à elle que le coût de remise en état de l’ouvrage affecté de désordres de nature décennale sera pris en charge.
- L’assurance dommages-ouvrages
L’assurance dommages-ouvrages est là aussi une assurance obligatoire qui doit être contractée par le maître d’ouvrage.
Elle doit être impérativement mise en oeuvre amiablement avant toute action judiciaire.
L’article L 242-1 du Code des assurances dispose que : « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ».
Cette assurance est communément appelée assurance de préfinancement : en effet, il n’est pas besoin de connaitre l’imputabilité des désordres pour actionner cette assurance.
Lorsqu’elle fonctionne correctement, cette assurance joue un rôle très important en en droit de la construction.
L’assurance dommages-ouvrages assure dans un premier temps le paiement des travaux nécessaires à la réparation des désordres de nature décennale puis dans un second temps seulement, l’assureur dommages-ouvrages se retourne contre le ou les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.
Cette assurance dommages ouvrages est une assurance de chose et non de responsabilité. A ce titre, l’assurance dommages ouvrages n’est pas attachée à la personne du souscripteur mais à l’ouvrage qui est assuré.
Ainsi, en cas de vente de l’ouvrage, l’assurance dommages-ouvrages peut être mise en œuvre par les acquéreurs successifs de la maison, de l’appartement, du local, comme l’assurance décennale.
L’article L 212-1 du Code des assurances dispose que cette assurance dommages-ouvrages prend effet à l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement (prévue à l’article 1792-6 du Code civil), sauf dans deux hypothèses :
– avant la réception, lorsqu’après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour inexécution par l’entrepreneur de ses obligations ;
– après la réception, lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations au titre de la garantie de parfait achèvement malgré une mise en demeure adressée en lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette assurance dommages-ouvrages a un avantage non négligeable sur l’assurance de responsabilité décennale, dans la mesure où sa mise en œuvre permet, lorsqu’elle fonctionne normalement, d’éviter les difficultés liées à un procès sur la recherche des responsabilités dans la réalisation des dommages et de bénéficier de délais plus rapides..
Attention car avant tout procès une déclaration de sinistre amiable en recommandé avec accusé de réception doit être faite par le bénéficiaire à l’assurance dommages ouvrage car, dans le cas contraire, l’assignation sera déclarée irrecevable.
L’assurance dommage-ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale sont des assurances obligatoires et l’article A 243-1 du Code des assurances impose la mention de certaines clauses types (sur l’étendue de la garantie, sur le montant de la garantie, sur la durée et le maintien de la garantie dans le temps…) et sont réellement deux piliers des assurances en droit de la construction .
- L’assurance couvrant la garantie de bon fonctionnement et/ou la garantie de parfait achèvement
En assurances en droit de la construction, ce sont les garanties du début d’occupation de la maison, de l’appartement, du local, lorsque de « petits » désordres apparaissent.
D’une manière générale, la police d’assurance de responsabilité décennale comporte souvent des clauses couvrant également la garantie de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement.
La garantie de bon fonctionnement est prévue à l’article 1792-3 du Code civil, qui dispose que « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».
Ces « autres éléments d’équipement de l’ouvrage » sont ceux dont « la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » (arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28/10/2003).
Tout comme la responsabilité décennale, le délai de deux ans court à compter de la réception des travaux et le dysfonctionnement ne doit pas avoir été apparent lors de la réception des travaux.
La garantie de parfait achèvement est prévue à l’article 1792-6 du Code civil, qui dispose en son alinéa 2 que « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »
L’assurance couvrant la garantie de parfait achèvement concerne ainsi les désordres qui ont été réservés à la réception ou qui sont apparus dans l’année suivant la réception et qui ont été dénoncés.
Là encore, le délai d’un an court à compter de la réception des travaux.
La responsabilité du constructeur pour des désordres relevant de la garantie biennale de bon fonctionnement ou de la garantie de parfait achèvement est une responsabilité de plein droit, qui dispense le maitre d’ouvrage de prouver la faute commise par le constructeur.
- L’assurance dite de « droit commun »
Cette assurance facultative, donc moins commune, peut être souscrite tant par le constructeur que par le maitre de l’ouvrage pour le garantir dans l’hypothèse où leur responsabilité tant contractuelle que délictuelle peuvent être engagées.
L’étendue de la garantie dépend uniquement des clauses contractuelles prévues par le contrat d’assurance.
De manière la plus courante, l’assurance dite de « droit commun » souscrite par le constructeur va le garantir en cas de désordres intermédiaires (désordres qui ne répondent pas aux critères des articles 1792 et suivants du Code civil), en cas de défaut de conformité, ou encore en cas de défaut de conseil.
Toutefois, le maître de l’ouvrage ou le tiers au contrat de louage devra impérativement prouver l’existence du désordre, la faute commise par le constructeur (erreur de conception ou manquements aux règles de l’art par exemple) et le lien de causalité entre le désordre et cette faute.
- Les assurances dites « polices uniques de chantier »
Des assurances dites « polices uniques de chantier » peuvent être souscrites par le constructeur.
Cette assurance dite « police unique de chantier » couvre à la fois l’assurance dommages ouvrages et l’assurance de responsabilité décennale.
Sa mise en œuvre s’opère dans les mêmes conditions que l’assurance dommages ouvrages et l’assurance de responsabilité décennale.
- L’assurance tous risques chantier
Cette assurance a la particularité d’être mise en œuvre avant que l’ouvrage ne soit construit.
L’assurance tous risques chantier couvre les risques liés à la construction d’un chantier, et notamment les dommages causés à l’ouvrage, les dommages extérieurs à l’ouvrage ou les dommages financiers.
Enfin, et pour conclure, il est utile de préciser que le sous-traitant n’est pas lié contractuellement au maitre d’ouvrage mais à l’entreprise qui a contractuellement signé le contrat de construction, ce qui implique des règles de garanties également différentes.
Chaque cas étant souvent différent, un avis d’avocat sur votre cas particulier est souvent indispensable avec tous les documents concernant le cas particulier.
En résumé :
- Durant la construction d’une maison, d’un appartement, d’un local ce peut être l’assurance responsabilité civile de l’entreprise, du maître d’œuvre, qui fonctionne si des désordres ont été occasionnés aux existants mais pas pour des désordres qui apparaissent sur l’ouvrage qui est en train d’être construit.
- Après la construction et donc après la réception des travaux, dans l’année de la réception ce peut être l’assurance de parfait achèvement.
- Dans les deux ans de la réception se peut être la garantie de bon fonctionnement pour de petits désordres tels que ci dessus décrit.
- Dans les dix ans de la réception, pour les désordres plus importants, qui compromettent la solidité de l’immeuble ou sa destination (infiltrations d’eau, fissures évolutives, etc) en premier faire réaliser un constat d’huissier exhaustif et mettre en cause par recommandé l’assurance dommages ouvrage et s’il n’y en a pas l’assurance décennale.
Surtout, compte tenu des spécificités très techniques du droit de la construction il est vraiment nécessaire de contacter dès le début un Avocat spécialiste en droit immobilier, droit de la construction, car lorsque certaines erreurs dans la déclaration de sinistre sont commises il est difficile et parfois impossible de corriger l’erreur commise.
A jour au 02/09/2017 www.avocat-bernardi.fr
Article d’information juridique, mais chaque cas est particulier et nécessite l’avis d’un Avocat à qui il faut montrer au plus tôt tous les documents pour une analyse précise.
