La Mise en location de logement par des particuliers en location saisonnière
La location par airbnb, abritel, bookin.com, et autres sites, ont fait développer de façon très importante la location saisonnière par des particuliers.
certain louant pour pouvoir payer les impôts et taxes de plus en plus chers… et d’autre se créant un petit revenu complémentaire, voir principal pour certain.
Il y a parfois désormais un achat uniquement pour louer en saisonnier car la rentabilité est plus forte et surtout la réglementation pour évincer un mauvais payeur est bien moins contraignante.
mais, cette recrudescence de locations ne va pas, dans certains cas (ça semble une minorité) sans certains problème de nuisance au reste de la copropriété.
Les tribunaux ont donc a connaitre, de plus en plus, de ces nuisance et d’actions judiciaires, soit de voisins, soit de la copropriété directement.
La jurisprudence (tribunal judiciaire de PARIS, Référence 12.05.2021 N° 20/56124) estime que : « les nuisances résultant de la location de lots à des touristes pour des courtes durées sont des troubles manifestement illicites dès lors que le règlement de copropriété interdit toute occupation gênante pour les autres copropriétaires. »
faut il, pour cela, que l’occupation soit gênante, notamment anormalement bruyante …
On peut, au préalable, noter que le propriétaire d’un appartement (ou un locataire avec l’accord de son bailleur) ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours par an en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.
Le code de la construction et de l’habitation prévoit également dans son article L.631-7 qu’un propriétaire d’un appartement qui souhaiterait changer la destination de son bien qui était, à l’origine, à usage d’habitation, pour le transformer en meublé de tourisme doit obtenir un changement d’usage avec compensation. Et qu’au surplus il en résulte un certain nombre d’obligations fiscales (cour de cassation civile 3ème chambre, 31.01.2019 N° 18-40.042, Dalloz actualités 20.02.2019).
Il est donc intéressant qu’un juge des référés, dans le cas d’espèce le tribunal judiciaire statuant en référé de PARIS du 12.05.2021, est ainsi jugé comme constitutif de troubles manifestement illicites les nuisances résultant de la location de lots à des touristes pour des courtes durées.
Préalablement, le juge judiciaire, dans la forme des référés, a jugé recevable l’action du syndicat des copropriétaires puisque ce dernier a un intérêt à agir dès lors que « ces nuisances sont de nature à atteindre indivisiblement l’ensemble des parties communes et privatives ».
Au surplus, le juge des référés a constaté qu’il y avait une violation des stipulations du règlement de copropriété et qu’il y avait bien, ainsi, un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 (anciennement 809) du code de procédure civile.
Dans le cas d’espèce, le juge des référés a prononcé une astreinte de 700€ par jour et par infraction constatée, et a ordonné au bailleur de cesser cette activité.
Cette décision est intéressante et va dans la droite ligne des pouvoirs reconnus au syndicat des copropriétaires qui avait déjà obtenu (notamment cour de cassation civile 3ème chambre 08.04.2021 N° 20-18137P) la résiliation d’un bail et l’expulsion d’un locataire gênant.
Etant précisé que le règlement de copropriété de l’immeuble du cas d’espèce prévoyait expressément que chaque appartement ou chaque chambre peut être affecté à un usage bourgeois, c’est-à-dire à un usage d’habitation, à un usage professionnel ou un usage commercial.
D’autres décisions interdisant la location AIR BNB 25.02.2021 N° 21/190 ; 29.10.2020 N° 20/578 ; PAU 31.12.2017 N° 17/02982, dans lesquelles les clauses d’habitation bourgeoise dans le règlement de propriété interdisent la location de type AIR BNB.
Dans le cas d’espèce, et c’est important, le règlement de copropriété prévoyait que le copropriétaire ne peut « pas nuire aux propriétaires des autres lots » et que l’occupation «ne devra pas être dangereuse ou gênante pour les autres copropriétaires ».
Dans le cas d’espèce, les touristes étaient bruyants et organisaient des fêtes sans aucun respect pour les autres occupants.
C’est donc cette notion de nuisances aux autres copropriétaires qui a été retenue pour que cette décision soit prononcée.
En ce sens, la cour d’appel de MONTPELLIER, Montpellier 29.10.2020 N° 19/04215.
D’un point de vue juridique et pour aller plus en avant dans cette réflexion, on peut se poser la question de la proportionnalité de la mesure au regard de l’objectif poursuivi (par exemple cour de cassation civile 3ème chambre 19.12.2019, N° 18-25) et qu’une telle décision heurte certains droits constitutionnellement reconnus et protégés, comme le droit de propriété et le droit et liberté d’entreprendre.
Ainsi, ce sont peut-être des faits d’espèce liés à un usage anormal et bruyant des lieux qui peuvent permettre au juge, notamment des référés, de prononcer une telle décision.
Car, dans le cas contraire, on aurait une prévalence d’un règlement de copropriété par rapport à des droits constitutionnellement reconnus… ce qui pose question.
Ainsi, en résumé de jurisprudence :
Les juges considèrent qu’une clause interdisant les locations meublées dans le règlement de copropriété est réputée non écrite si elle ne contrevient pas à la destination de l’immeuble (Cass civ. 3e, 9 juin 2010, Jurisdata n°2010- 008765).
Si le règlement de copropriété contient une clause à destination bourgeoise autorisant les activités libérales (usage mixte) et permettant l’activité commerciale, alors l’activité de location meublée touristique est en principe autorisée.
Cependant, concernant le dernier point, un arrêt en date du 8 mars 2018, n°14-15.864 de la Cour de cassation a indiqué que la rotation de courtes périodes de location n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage mixte (habitation/professionnel) mais excluant toute activité commerciale.
