Les Associations Syndicales Libres – Droit Immobilier
Les Associations Syndicales Libres
Maître, pouvez vous nous expliquer ce qu’est une Association syndicale libre ?
Il s’agit d’une forme particulière d’organisation des immeubles, moins connue que la copropriété.
Souvent l’association syndicale libre s’occupe et gère un lotissement et donc une forme de propriété horizontale alors que la copropriété à tentence a s’occuper et gérer une forme de propriété verticale …
Ces Associations, d’un type particulier, font partie des Associations Syndicales de Propriétaires (A.S.P).
L’Association Syndicale Libre (A.S.L), a pour rôle de gérer les biens communs d’un lotissement, comme les espaces verts, ou la voirie dans certain cas.
Ce mode d’organisation est très fréquent et beaucoup de personne ignore que leur propriété est incluse dans le périmètre d’une A.S.L.
Les A.S.L sont en général présentes dans les lotissements pavillonnaires.
Il est important de ne pas les confondre avec la copropriété qui est régit par des règles différentes.
En effet, les règles de fonctionnement des ASL sont totalement différentes des règles régissant la copropriété.
Ces Associations ont une très grande liberté d’organisation et de fonctionnement et c’est pourquoi le contrat d’association de l’ASL est très important.
Comment est organisé une ASL ?
Une A.S.L est composée d’une assemblée générale comprenant tous les propriétaires d’immeuble inclus dans son périmètre.
Cette assemblée élit un conseil syndical ainsi que le président de l’association.
L’organisation d’une A.S.L est libre, elle est définit dans les statuts de l’association.
Ces statuts fixent les règles de majorité, la composition du conseil syndical, l’organisation de l’assemblée générale,….
Un autre document est très important, il s’agit du cahier des charges. Il contient toutes les règles du lotissement.
Ce cahier des charges est l’élément essentiel d’une A.S.L, il définit les règles de constructibilité, de prospect, d’espace vert minimum par parcelle. Ces règles sont plus ou moins restrictives en fonction de l’A.S.L.
Comment s’articule les règles contenues dans un cahier des charges avec les règles d’urbanisme.
C’est là un point essentiel,
Lorsque qu’un pétitionnaire dépose une demande de permis de construire auprès des services de la commune, et que l’autorisation d’urbanisme est accordée.
Le pétitionnaire s’imagine que le permis de construire ou l’autorisation, délivré par la commune, est suffisant.
Souvent, ils oublient d’étudier le cahier des charges du lotissement.
Or, lorsque la commune instruit une demande, elle ne regarde pas les règles comprises dans un cahier des charges, car il s’agit de règles d’ordre privée et contractuelles.
La commune n’instruit que sur les règles d’urbanisme en vigueur.
Les personnes réalisent leur travaux en respectant l’autorisation d’urbanisme mais en violation des règles du lotissement, ce qui peut être source d’insécurité juridique.
Qu’elles peuvent être les conséquences d’une méconnaissance des règles du lotissement?
Les conséquences peuvent être dramatiques.
Il s’agit de violation de règles privées et contractuelles, la sanction est la remise en état initiale de l’immeuble. En d’autres termes, le propriétaire devra détruire les constructions non-conformes.
La destruction ou la remise en état peut être ordonnée par le juge civil.
Pour éviter de ce retrouver dans cette situation, il est primordiale de bien connaître l’environnement juridique de votre propriété, pour cela votre avocat peut vous aider.
Pour finir, le cahier des charges est pérenne, ce qui signifie qu’il s’applique même en présence de règle d’urbanisme postérieures et contraires, la loi ALUR n’a pas modifié ce principe, contrairement à ce que l’on peut lire dans certain commentaire, la jurisprudence est constante sur ce point.
Quelques mots à l’intention des présidents d’A.S.L, votre cahier des charges doit être enregistré au service de la publicité foncière avant le 26 mars 2019.
A défaut, les clauses non réglementaires du cahiers des charges , lorsque celles-ci ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l’usage ou la destination d’une construction, seront caduques. Ainsi, à défaut de publication, les clauses de superficie minimale et autres clauses imposant le respect d’une certaine destination, hauteur ou prospect sont amenées à disparaître.
Votre avocat peut vous conseiller dans la rédaction de votre cahier des charges et de son enregistrement au service de la publicité foncière.